Лента новостей

ХОТЕЛИ, КАК ВСЕГДА, А ПОЛУЧИЛОСЬ ЕЩЁ ХУЖЕ

Главная » События » ХОТЕЛИ, КАК ВСЕГДА, А ПОЛУЧИЛОСЬ ЕЩЁ ХУЖЕ

 

Под вопросом реализация нацпроекта

Ростовский рынок жилищного строительства столкнулся с кризисом, вызванным очередным желанием федеральных властей что-то улучшить.

 На этот раз всё осложнилось   страхом администрации Ростова перед прокуратурой  и  желанием областного Минстроя ограничить свою инициативу написанием писем и обращений в федеральное правительство.

В итоге выдача разрешений на строительство в городе фактически прекратилась, а целая рыночная ниша, созданная решением Путина, оказалась на грани уничтожения.

Как такое возможно, и что делать, дальше, эксперты обсудили на площадке Торгово-промышленной палаты Ростовской области.

 

В чём проблема?

В начале августа прошлого года в Градостроительный кодекс РФ были внесены новые изменения.

В оборот ввели понятие «зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ).

Всего установлено 28 видов таких зон, например, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранная зона и так далее.

Цель декларирована, как всегда, благая -охрана государства, жизни и здоровья граждан, культурного наследия.

На все объекты, которые попадают в такую зону, действуют различные ограничения, вплоть до запрета на строительство.

Но что делать объектам, которые уже построены и попали в такую зону?

Как говорят юристы, есть всего два варианта- попытаться привести себя в соответствии с ограничениями (три года даётся на то, чтобы изменить вид разрешённого использования, реконструироваться и так далее), либо же быть снесённым.

В последнем случае собственник объекта, из-за которого нарисовали такую зону, должен выкупить здание или землю у того, чьи права он нарушил.

Но есть проблема.

Эксперты объясняют, что с учётом списка ЗОУИТ практически любое здание попадает в одну из зон, а некоторые и в несколько.

Например, в Ростове более 400 объектов культурного наследия, две реки (водоохранные зоны), аэродромы, военные объекты и прочее.

В итоге, сетовал генеральный директор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев, практически любой участок в городе попадает в ту или иную ЗОУИТ.

Камнем преткновения для застройщиков Ростова стала законодательная норма, согласно которой при строительстве в такой зоне нужно проходить исключительно государственную экспертизу проектной документации и инженерных изысканий.

Хотя в стране в соответствии с распоряжением правительства (документ подписывал в бытность премьер-министром Владимир Путин) с 2012 года существует институт негосударственной экспертизы.

Важная тонкость в том, что государственная экспертиза требуется только там, где строящийся объект оказывает влияние на ЗОУИТ.

При этом критерии этого влияния федеральным законодателем пока не установлены.

Но определён переходный период до 2022 года, в течение которого законодатель планирует разработать различные положения, уточняющие порядок работы с ЗОУИТ, в том числе и в части установления критериев оценки влияния строящихся объектов.

 

 

 

Смерть негосударственной экспертизы

Эксперты сразу же после появления этих нововведений заговорили о том, что негосударственной экспертизе пришёл конец и возвращается эра монополии госэкспертизы.

Делать окончательные выводы можно будет только после появления полной нормативной базы .

Однако это уже ударило по отрасли.

По словам гендиректора ООО «Единый центр строительства» Ирины Блохинцевой, если по состоянию на конец 2017 года в России работало 842 негосударственные экспертизы, то спустя год их осталось 410.

Некоторые российские города издали специальные документы, которые разрешают в переходный период выдавать разрешения на строительство по-старому.

Ростов, как это часто бывает в последние годы, выбрал свой путь.

Застройщики уверяют -  город в принципе не  выдаёт  разрешения на строительство, если видит заключение из негосударственной экспертизы.

При этом, говорит Блохинцева, за неимением нормативной базы ни государственная, ни негосударственная экспертизы сейчас не могут дать заключение по оценке влияния строящегося объекта на ЗОУИТ.

Зачем нужна негосударственная экспертиза

Итог всей этой неразберихи-  большинство ростовских застройщиков просто замерли в ожидании.

Выдача новых разрешений на строительство жилья в Ростове, несмотря на необходимость выполнять нацпроект (18 млн. квадратных метров к 2024 году), практически остановлена. На объёмах введённого жилья в 2019 году это ещё вряд ли отразится, а вот по итогам 2020-2021 годов уже вполне может ударить. Если ничего не изменится.

Такое отношение к негосударственной экспертизе у застройщиков вызывает недоумение.

- Отличие от государственной, в первую очередь, в цене и скорости, - говорит генеральный директор «Строительного треста КСМ-14» Владислав Григориадис.

- Негосударственная экспертиза не означает, что её легче пройти. Такой институт есть во всём мире. Но у нас в Ростове необоснованно, в нарушение всех рыночных механизмов, по факту заставляют идти в государственную экспертизу.

По словам гендиректора АО «Южный Регионального НИИПИ Градостроительства» Дмитрия Павленко, претензий к государственной экспертизе ни у кого нет. Есть отличия.

- Мы все знаем, как она работает. Если участок не имеет координат, не описан, и нет чётких требований по оценке влияния объекта, то в госэкспертизе всё и закончится.

Они начнут у застройщика запрашивать письма от главных архитекторов, министра строительства, санитарного врача и прочее.

В итоге застройщики понимают, - либо они не выйдут из экспертизы, либо получат некий суррогат вместо заключения, который потом позволит компетентным органам задавать вопросы.

- Это как дать в руки гранату с выдернутой чекой -она рано или поздно рванёт, - резюмирует  Павленко.

По словам Григориадиса, ему через несколько недель надо заходить в экспертизу, и о последствиях он может только гадать:

-Я 18 лет отселял дом на Халтуринском. Меня просили полпред, мэр, район - все. Потому что эта трёхэтажка падала. Сейчас я наконец-то закончил и теперь либо не выйду из экспертизы, либо проведу там год.

Проблема госэкспертизы, добавляет вице-президент Торгово-промышленной палаты Ростовской области Сергей Шнейдер, не только в скорости и стоимости (стоимость может различаться в 2-3 раз).

Она в принципе не рассматривает, например, улучшения или изменения по проекту. Негосударственная экспертиза возьмёт за подобные небольшие изменения несколько десятков тысяч рублей. Государственная потребует пересмотреть весь проект, что уже будет стоить от миллиона .

Кроме того, она может вынести отрицательное заключение и позднее при пересмотре запросит ещё денег.

В негосударственной - застройщику могут просто указать на неточности в проекте и рекомендовать исправить их без вынесения отрицательного заключения.

Позиция власти

По мнению Сергея Шнейдера, федеральное законодательство в части ЗОУИТ носит схематический характер, оставляя регионам право принять свои местные нормативные акты, позволяющие нормально работать в текущих условиях.

Однако Министерство строительства Ростовской области такую возможность даже не рассматривает, говорит начальник управления территориального развития и архитектуры Владимир Горелкин.

- В федеральном законодательстве нет прямого указания, чтобы мы принимали региональный нормативный акт.

Это новое регулирование, оно направлено на улучшение ситуации, но пока, очевидно, есть перегибы.

Надо обращаться за смягчением и дождаться его.

Уже были прецеденты, когда федеральный законодатель вводил нормы, и рынок практически вставал. Спустя полгода вводили послабления, и всё приходило в норму.

Что касается администрации Ростова, то там недвусмысленно кивают на прокуратуру и общественность.

По словам и.о. главного архитектора города Елены Гавриленко, администрация уже получила несколько исков по поводу незаконной выдачи разрешений на строительство, в которых есть одно существенное новшество.

- Если раньше просили отменить разрешение, то сейчас требуют ещё и признать фальсифицированным результат негосударственной экспертизы.

Уже есть обращения, где нас обвиняют, что мы выдали разрешение на основании некачественной экспертизы, - говорит она.

На предложение Шнейдера как-то договориться с прокуратурой по поводу работы с негосударственной экспертизой Гавриленко коротко заметила, что такого не будет.

- Прокуратура советовать не будет, она просто придёт, - заявила она, прекрасно помня, что её начальник Роман Илюгин сейчас находится в СИЗО.

В свою очередь, замдиректора департамента архитектуры и градостроительства Ростова Глеб Мельников рассказал, что город обращался в Минстрой РФ за разъяснениями по ЗОУИТ.

Оттуда прислали письмо с пояснением, что выдавать разрешения на строительства по тем объектам, которые прошли негосударственную экспертизу до вступления в силу всех этих изменений, вполне можно.

Однако потом прокуратура Ростова на конкретном примере тоже объяснила администрации ситуацию.

-Прокуратурой города было подан иск на отмену разрешения на строительство и признание недостоверной негосударственной экспертизы проектной документации в отношении многоквартирного дома. Застройщик Шапошников. В иске много доводов со стороны прокуратуры, но основной - что там приаэродромная территория, а экспертиза негосударственная. Хотя она была проведена до вступления в силу обсуждаемых законов. Нужна госэкспертиза - и точка. В устной форме нам было сказано, что разъяснения и письма из Минстроя РФ юридической силы не имеют, - рассказал он, добавив, что перспектив победы в этом суде в администрации не видят.

Неутешительный итог

Торгово-промышленная палата Ростовской области по итогам рассмотрения вопроса приняла резолюцию, в которой, по сути, говорится, что с проблемой надо что-то делать. Ибо сложившаяся ситуация нарушает права предпринимателей и ставит под угрозу инвестиционную привлекательность Ростова.

Однако, что делать, пока не ясно. Решено подробнее посмотреть на опыт других регионов, которые в условиях такого же федерального законодательства умудряются как-то и дальше нормально работать.

Кроме того, решено провести переговоры с прокуратурой по поводу сотрудничества застройщиков с негосударственной экспертизой.

Пока же, сетует Сергей Шнейдер, в Ростове перспективы у застройщиков, с учётом уже введённых ЗОУИТ и грядущего ввода эскроу-счетов, «веселейшие».

По его словам, будь он застройщиком, то сейчас лучше занялся бы каким-нибудь другим бизнесом.

Дискуссия вскоре была продолжена на площадке Законодательного собрания  Ростовской области

-Рынок жилищного строительства в Ростове оказался на грани выживания, заявили эксперты в рамках совещания,

Власти в последние годы последовательно усложняют жизнь строителям, снижая прибыльность их бизнеса.

Но при этом постоянно требуют увеличения объёмов вводимого жилья.

Что счёт-эксроу нам готовит?

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года используется как старый механизм привлечения денег, так и новый — с помощью эскроу-счетов.

Таким образом, на переходный период законодатель дал один год. Уже с 1 июля девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. Вместе с тем на Дону за 8 месяцев переходного периода не было открыто ни одного счета «эскроу», - рассказал вице-президент ТПП Ростовской области Сергей Шнейдер.

С одной стороны, большинство застройщиков на ближайшие год-два обеспечили себя работой, получив разрешения на строительство до введения новых правил, а с другой - участники рынка жилищного строительства опасаются роста цен на квадратный метр. По оценке экспертов, в целом стоимость квартир подорожает не менее чем на 15%. При сокращающихся доходах граждан и росте банковских процентов на ипотеку покупка жилья будет все менее доступна.

Однако есть и другие причины, по которым застройщики не спешат открывать эскроу-счета. Прежде всего, это сложные условия «входа». Застройщик должен иметь уставный капитал от 2,5 млн. рублей и более чем 3-х летний срок строительства МКД общей площадью не менее 10 тыс. кв.м.

Кроме того, новая система контроля строительства многоквартирных домов со стороны банков не учитывает современные реалии строительства. Для многих застройщиков – это угроза потери бизнеса, и это при том, что за плечами у них может быть многолетний опыт работы в жилищном строительстве.

Однако и банкирам новые правила не всегда кажутся привлекательными. Закон передает значительную часть ответственности за проблемы обманутых дольщиков от застройщиков к банкам, что заставит их создавать дополнительные структуры по контролю за строительством.

По словам председателя комитета по градостроительной деятельности Торгово-промышленной палаты Ростовской области, президента совета директоров концерна «Единство» Геннадия Наумова, специфика строительной отрасли в последние годы - это сырые законы и низкая компетенция административных и контрольных органов.

- Сейчас в строительстве падающий спрос, это длится уже пятый год, -говорит Наумов.

 - С одной стороны, доходы населения падают, а с другой - эскроу- счета сейчас поднимут цены на жильё.

Каким образом при падающем спросе и растущей цене можно увеличить объём жилищного строительства, как того требует президент, я не очень понимаю.

В текущих условиях можно просто остановить строительство, такие мысли у нас уже возникают.

Однако снижающиеся продажи и грядущее введение эскроу-счетов - не единственные проблемы отрасли.

И снова о зонах

Своеобразной последней каплей стали «зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ), из-за которых в Ростове практически прекратилась выдача разрешений на строительство жилья.

Дошло до того, что прежде чем выдать разрешение на перепланировку, например, первого этажа жилого дома под магазин, власти требуют пройти согласования с ростовскими аэродромами (официально их 4) и получить бумаги о том, что магазин на первом этаже никак не мешает полётам воздушных судов.

Та же история и с индивидуальным жилищным строительством, которое даёт Ростовской области больше половины объёма жилого строительства.

Для постройки частного дома, который будет ниже, чем растущие рядом деревья, сейчас вполне могут запросить бумаги от аэродромов, что этот объект им не помешает.

- Способы разрешения противоречий всегда как-то находили, раньше это можно было делать на основе здравого смысла, - говорит Наумов.

- Но после показательных расстрелов начала этого года (имеются в виду задержания главных архитекторов Ростовской области и Ростова) инстинкт самосохранения у чиновников Ростова стал превалировать.

В нашей отрасли шутят, что раньше надо было платить деньги, чтобы обойти законы, а сейчас надо платить, чтобы их соблюсти. И это выходит дольше и дороже, -подытожил Наумов.

Замдиректора департамента архитектуры и градостроительства Ростова Глеб Мельников и здесь продолжал оправдываться , что власти города просто не знают, как им сейчас работать. Например, чиновникам неясно, можно ли выдавать разрешение на строительство на основании заключения негосударственной экспертизы. . .

При этом прокуратура, говорит Мельников, уже сейчас исходит из того, что строители должны проходить только госэкспертизу.

- В настоящий момент департамент архитектуры не в полной мере может понять федерального законодателя. С учётом всех недосказанностей мы направили в Минстрой РФ второе по счёту письмо с просьбой разъяснений. На первое был дан лишь частичный ответ. Один из основных наших вопросов звучит так: «Если нет критерия оценки влияния, то можно ли проводить негосударственную экспертизу»? Ждём ответа, -говорит Мельников.

Он напомнил, что власти города уже судятся с прокуратурой из-за конкретного жилого дома, разрешение на строительство которого было выдано на основании заключения негосударственной экспертизы. На этом основании ведомство требует отмены разрешения на строительство.

- Первая инстанция осталась за нами, но прокуратура подала апелляционную жалобу. Нам сейчас важно получить ответ от федерального законодателя, чтобы понимать, правы мы или нет. Этот ответ, конечно, не нормативный акт, но так у нас хотя бы что-то будет. Потому что кроме административного спора с прокуратурой пока нет ничего, - поясняет Мельников.

По его словам, власти города заняли выжидательную позицию.

- До 2022 года окончание переходного периода по вступлению в силу всех изменений касаемо ЗОУИТ что-то должно случиться, - говорит Мельников.

- Может, будет смягчение позиции законодателя, как это было уже не раз.

Насколько я слышал, по ряду вопросов застройщики, которые, так скажем, ближе к власти, уже штурмуют Госдуму.

То ли ещё будет!

Пока что жилищное строительство в первом квартале 2019 года показывает рост по сравнению с 2018 годом.

Однако это происходит за счёт ввода объектов, начатых в предыдущие годы.

Если ситуация с выдачей разрешений на строительство не решится в ближайшее время, то не за горами, говорит вице-спикер регионального Заксобрания Александр Скрябин, провал показателей по застройке и просадка всей отрасли.

Однако, что с этим делать, власти пока тоже не знают.

Собиралось уже несколько совещаний и круглых столов, (мы описали только два) на которых, по сути, происходит лишь констатация проблемы.

При этом прокуратура Ростовской области, из-за страха перед которой ростовские чиновники и не выдают разрешения, на подобные мероприятия предпочитает не приходить, несмотря на приглашения.

В итоге пока депутаты и чиновники собирают предложения по исправлению ситуации с целью «выработки консолидированного решения» и анонсируют новые совещания.

На которых и строители, и чиновники в первую очередь хотят увидеть и послушать представителей прокуратуры.

 

 Иван Романов

 

Блоггеры

Подпишитесь на рассылку Стоимость подписки 500 руб. на 6 месяцев

Подписаться
-->