Лента новостей

Девелоперы делают ставку на нишевые проекты

Главная » События » Девелоперы делают ставку на нишевые проекты

 

Жилая недвижимость: востребованы квартиры-студии

Как отметил директор по развитию AVA Group Вадим Сидоров, главный тренд на рынке недвижимости — запрос на экономичное пространство. Это подтверждается статистикой, которую привел генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

Согласно данным, самый значительный рост в 2017 году произошел в сегменте квартир-студий. Рост составил 50% в четвертом квартале 2017-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля этого сегмента на рынке увеличилась с 10% до 12,2%.

-Средняя площадь квартир постепенно снижается, а доля компактных квартир растет, — рассказал господин Володько.

-Если говорить в целом об объеме строительства, то по сравнению с 2016 годом в 2017-м он вырос на 13%. Цены держатся примерно на одном уровне — 55 тыс. за 1 кв. м. Надо обратить внимание на то, что сейчас на ростовском рынке более 20 тыс. квартир не реализовано, цифра росла последние несколько лет, а это плохой индикатор. Снижение произошло только по итогам последнего квартала 2017 года. Потребуется примерно два года, чтобы их распродать.

На сессии обсудили также изменение в законодательстве, регулирующее строительную сферу. Отмена закона о долевом участии в строительстве может привести к значительным изменениям на рынке: росту цен на жилье, сокращению вводимого жилья, застройщикам придется искать другие источники финансирования, а значит брать еще больше кредитов.

Как отмечает председатель правления ОАО «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов, в 2017 году в России был введен наименьший за последние пять лет объем торговых площадей - около 800 тыс. кв. м.

-Сейчас реализация новых крупных проектов -редкий случай. И тому несколько причин. Во-первых, рынок во многих крупных городах близок к насыщению. Во-вторых, стоимость заемных средств остается высокой. В-третьих, дефицит подходящих локаций для строительства. Следующая причина - уменьшение количества новых международных брендов, выходящих на российский рынок. В 2017 году в страну их пришло около 40, что на треть меньше, чем в 2016-м. Построить очередной крупный ТЦ в городе-миллионнике несложно, но заполнить его качественными брендами - задача не из легких. В ближайшие несколько лет ситуация вряд ли изменится.

Что касается Ростова, то сейчас многие торговые объекты не соответствуют требованиям времени. При этом ТРЦ-флагманы по-прежнему стабильно работают, демонстрируя высокую заполняемость.

Эксперт уверен, что в ближайшее время будут активнее строиться городские районные торговые центры в местах жилой застройки с высокой плотностью, отсюда следует и ценовая категория формата -как правило, это «эконом».

Офисы и склады нового типа

По мнению вице-президента GVA Sawyer Николая Вечера, новые форматы офисов, такие как коворкинг и антикафе, вытесняют традиционные подходы к устройству рабочего места.

-Комфорт больше не равен большой площади, сейчас в тренде максимальный функционал и компактные площади. Мобильность становится не косвенной потребностью, а отдельным запросом. В 2017 году более 1,2 млн резидентов работали в коворкингах всего мира, их заполняемость - 80% при ежегодном росте 30%. В России сейчас 350 коворкингов,— рассказал  Вечер.

Новое слово в индустриальном секторе -склады формата light industrial. Генеральный директор ООО «Северо-Кавказское логистическое предприятие» Виктор Халын отметил, что одно из перспективных направлений для инвестирования для регионов — вложение в малоформатные, многопользовательские склады, так называемые light industrial.

Такие склады набирают популярность в Европе и Америке, это совсем новое направление для России. Склады предназначены для сезонного хранения продукции физическими лицами или ИП, которым нужны маленькие склады. Такие помещения востребованы и в секторе интернет-торговли. На сегодняшний день малоформатные, многопользовательские склады -одно из перспективных направлений для инвестирования в регионах.

ЧМ-2018 на рынок недвижимости не повлияет

Эксперты обсудили также влияние мундиаля на рынок жилой недвижимости и возможные проблемы при развитии левобережной зоны.

- На мой взгляд, прямого эффекта от проведения ЧМ на экономику региона не будет,- считает Илья Володько.

 -Макроэкономические условия важнее, чем локальные инфраструктурные проекты. В условиях общей стагнации вряд ли могут быть позитивные изменения на рынке недвижимости.

Тем не менее благодаря ЧМ были введены крупные транспортные и инфраструктурные объекты, что оказывает позитивное влияние на рынок жилья. Например, на месте старого ростовского аэропорта будет построен новый жилой район с населением до 100 тыс. человек.

-В преддверии ЧМ было реализовано несколько крупных транспортных проектов, которые Ростовская область продвигала на федеральном уровне,- отметил заведующий кафедрой градостроительства ЮФУ Александр Бояринов.

Попадание в программу проведения чемпионата мира дало возможность Ростовской области получить федеральные средства на развитие инфраструктурных проектов, на которые у местного бюджета денег не было - отметил Бояринов.

По словам бывшего главного архитектора Ростовской области, изначально рассматривалось пять мест для размещения нового стадиона. При этом региональные власти хотели бы увидеть универсальный стадион, но требования FIFA в этом плане очень жесткие, что стадион должен быть только футбольным.

-И тогда мы обратили внимание на левобережье. С одной стороны, очень хорошая видовая точка, стадион является доминантой левобережья. Плюс в то время это была запущенная территория: болото, инфраструктуры нет, канализации нет. А тут вариант все это получить, - рассказал Бояринов.

Плюс строительство стадиона именно в этом месте, со слов Бояринов, имело мультипликативный эффект.

-Если вы обратили внимание, то стадион строился прямо под глиссадой старого аэропорта, что строго-настрого запрещено. Это было сделано специально, чтобы было быстрее принято решение по переносу аэропорта. 

Что касается другого инфраструктурного проекта, о котором власти давно мечтают - то это метро. Его финансирование город и область, по словам Бояринова, не потянут. Но в тоже время федеральные власти тоже не спешат помочь в его реализации. По словам Бояринова, федеральные власти уже трижды зарубали проект метро в Ростове.

-Есть люди, которые не верят, что оно когда-нибудь появится. Я же уверен, что метро в Ростове появится неизбежно, пусть даже после нашей жизни. Хотя бы в центральной части города, но оно будет точно. А дальше уже пойдет его развитие с выходом на все остальные территории -  Западный, Северный и т.д., - рассказал Бояринов.

Ростов растет на в том направлении

С другой стороны, с продвигаемой в последнее время властями идеей усилено развивать Левый берег,вплоть до создания там нового центра  города, все не так  однозначно.

- Идея дальнейшего расширения территории Ростова за счёт активного освоения левобережной части, где согласно генплану, в перспективе должен появиться новый центр города, должна пройти тщательную проверку на экономическую целесообразность.

Об этом на саммите заявил бывший главный архитектор Ростова и Ростовской области, ныне вице-президент  Союза архитекторов  России Юрий Трухачёв.

По его словам, идея освоения левобережной части далеко не новая.

- Ещё в 1968 году был всесоюзный конкурс на проектирование центральной части Ростова,- напомнил Трухачёв.

-Победителями были представлены пять проектов, один из которых поначалу показался самым интересным. Там было нарисовано развитие города прямо на пойме Дона, на левом берегу. Выглядело всё логично и необыкновенно красиво.

Однако именно этот проект эксперты забраковали первым.

- Тогда очень серьёзная международная комиссия однозначно отрицательно отнеслась к освоению левобережной зоны, — рассказал Трухачёв.

По его словам, вся пойма Дона, где сейчас построен новый стадион, где разбивается парк и куда в перспективе должен переехать Ростовский порт, является зоной однопроцентного паводка.

-Это означает, что раз в 100 лет эта территория затапливается. Произойдёт это сегодня или через 100 лет, сказать трудно, но по СНИПам здесь строить вообще нельзя.

Территория между Ростовом и Батайском в течение веков, пока не появилась Цимлянская ГЭС, заливалась водой, здесь рыба нерестилась. Либо, чтобы строить, надо «поднимать» все объекты на 5-7 метров, делая насыпи из песка, - разъяснил архитектор.

Песок при этом придётся брать в нижнем течении Дона, но залегает он под 15-30 метрами ила. В итоге, чтобы сделать насыпь на площади 300 га (территория левобережья, включённая в генплан), необходимо намыть 16,5 млн. кубических метров песка, для чего, в свою очередь, надо вскрыть 198 млн. кубических метров ила и выделить под его отвал 500 га.

-Сделать всё это, конечно, можнo, однако для экологии города это будет иметь самые печальные последствия. По сути, речь идёт о разрушении существенной части и без того весьма условного «зелёного пояса» Ростова.

Экономическая целесообразность также оставляет вопросы.

- Через пойму Дона, под землёй, в весенний паводковый период проходит воды больше, чем по самому руслу. Речь ведь не только о необходимости намыва песка. Каждый строящийся здесь объект должен ещё и сваи по 20-30 метров иметь. И ведь уже были случаи, когда выбирали территорию под перспективное развитие, выделяли деньги, много говорили, и только потом звали проектировщиков, узнавали, сколько это будет стоить, и отказывались от идеи, -рассказал Трухачёв.

Город без пробок: ограничить количество автомобилей

Во время мероприятия участники обсудили также комплексное развитие городских территорий. Эксперты сошлись во мнении, что развитие города невозможно без комплексного решения транспортных проблем.

Участники мероприятия обсудили новые градостроительные нормативы Ростова-на-Дону, которые были приняты в конце 2017 года. По мнению председателя совета директоров концерна «Единство», председателя комитета ТПП РО по градостроительной деятельности Геннадия Наумова, сейчас нет нормативов, согласовывающих строительство объектов, которые генерируют большие транспортные потоки.

-Для того чтобы не было пробок, необходимо ограничить количество автомобилей в центре города. Если ничего не предпринимать, то ситуация будет становиться хуже и хуже. Чтобы не было пробок, на один автомобиль нужно 200 кв. м дорожного покрытия, а в Ростове сейчас 52 кв. м. Проблему можно решить, введя такие меры, как замена маршруток на автобусы большей вместимости, платные парковки. Последняя мера введена в Ростове, но неудачно реализована: нет перехватывающих парковок, отсутствует ценовое управление,- отметил господин Наумов.

 Роман Костенко

Блоггеры
Александра Кузнецова
Александра Кузнецова
Блоги
Главный редактор Издательского дома "Качественный продукт", экономист,журналист и рассерженный предприниматель.
 Марина Бондарь
Марина Бондарь
Блоги
Здравствуйте, дорогие читатели! Меня зовут Марина Бондарь. Я - психолог-психотерапевт, буду рада Вам помочь
Светлана Шевченко
Светлана Шевченко
Блоги
Естественное желание каждой из нас - быть красивой! Я рада Вас приветствовать на странице моего блога! Я готова публиковать свои работы и интересные статьи для Вас.
Тамара Куценко
Тамара Куценко
Блоги
Приветствую Вас на моей странице-блоге ИД "Качественный продукт"! Я - независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Подпишитесь на рассылку Стоимость подписки 500 руб. на 6 месяцев

Подписаться
-->